PERMIS DE CONSTRUIRE :
Y A-T-IL DES RECOURS MAFIEUX
A NOISY-LE-GRAND ?
Lors d’une séance du Conseil Municipal, le Maire de Noisy-le-Grand se félicitait que Cécile DUFLOT, Ministre du Logement, cherche à limiter les « recours abusifs mafieux », contre les permis de construire. Parlons-en !
Rappel :
Le droit de propriété et de jouissance de la propriété est protégé par l’article 1 du protocole de la Cour Européenne Droits de l’Homme, ainsi que par la Déclaration Française des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 et du Code Civil Article 544.
La contestation d’une autorisation d’urbanisme est un droit légitime, inscrit dans le code dédié, si un voisin mitoyen estime que le permis de construire que vous déposez lui porte un préjudice et qu’il est contraire aux règles d’urbanisme. Mais il arrive aussi qu’un tiers, qui n’habite pas dans le périmètre d’un projet donné et qui n’en subirait donc pas les éventuels désagréments, entame des poursuites pour des motifs moins légitimes…
Ainsi, il semblerait aujourd’hui, que de nombreux recours dits «mafieux», «abusifs», ou «malveillants», sont déposés chaque année devant le Juge Administratif contre des permis de construire, dans l’unique but de monnayer le retrait du recours. Ce phénomène serait en recrudescence. La somme récoltée peut alors atteindre des montants très importants : plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros en fonction des enjeux du projet et de la « gourmandise » des aigrefins. Le problème serait connu, il atteindrait tout particulièrement les promoteurs et empêcherait la construction d'environ 25.000 logements par an. Selon le Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France, ces pratiques ne sont pas rares puisqu’un permis de construire sur dix, ferait l’objet d’un recours abusif…
Les promoteurs, freinés dans leur programme de construction d’un lotissement préfèrent souvent trouver une solution amiable avec le plaignant pour qu’il abandonne son recours, plutôt que de prendre trop de retard sur le planning et de revoir l’organisation des chantiers. Cette pratique juteuse pour l’individu indélicat qui demande l’annulation, relève de la collusion et est ni plus ni moins qu’une escroquerie, c’est une forme de corruption sévèrement punie par la loi.
Qu’est-ce qu’un recours?
Selon le Code de l’Urbanisme, si une personne estime que le permis de construire ne respecte pas le code de l’urbanisme, ou que le futur bâtiment lui porte préjudice, alors elle peut s’opposer à l’octroi d’un permis de construire. Généralement, ce sont des voisins qui déposent ces recours lorsqu’ils s’estiment lésés ou gênés par le projet immobilier à venir. Le plus souvent, la perte d’ensoleillement liée à la construction de nouveaux bâtiments en est la cause. En plus des particuliers, les recours peuvent être déposés par des Associations de défense de l’environnement par exemple.
Le recours est possible à condition d’être réalisé dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage du permis de construire. Les personnes concernées peuvent alors déposer un recours devant la collectivité qui a autorisé le permis de construire. Si celui-ci s’avère être infructueux, alors le recours sera présenté devant le Tribunal Administratif.
A quel moment un recours devient-il abusif ?
Certains individus ont décidé de s’engouffrer dans cette fenêtre juridique pour en faire un gagne-pain. Fin 2012, les premières condamnations pour “manœuvres frauduleuses constitutives d’escroquerie” issues de recours crapuleux ont été prononcées par la cour d’appel de Paris. En effet, des promoteurs s’estimaient lésés par des individus qui déposent un recours contre leur projet en vue de monnayer leur retrait.
L’objectif d’une telle manœuvre n’est pas de gagner au tribunal, mais de pousser le promoteur à céder, et à payer avant de passer devant le Juge. Toutefois sur la forme, la pratique est légale, les deux parties peuvent trouver un compromis financier.
Les recours sont soumis à la lenteur de la procédure administrative. Avant de passer devant le tribunal administratif, le délai d’attente peut atteindre 18 mois. Ce temps est préjudiciable pour les promoteurs immobiliers. D’une contestation légitime d’un projet immobilier venant perturber des habitudes ou l’environnement des requérants, on aboutirait à un véritable racket dont la victime est le constructeur, alors que celui-ci jouit pourtant, lui aussi, d’un véritable droit à construire reconnu par la loi.
Le juge Halphen avait pu parler « d’une nouvelle forme de corruption » pour qualifier les recours abusifs contre les permis de construire. La formule pourrait paraître excessive, mais selon certains, elle correspondrait pourtant à une réalité.
Que prévoit le projet de loi de Cécile Duflot?
En charge d’examiner les moyens de lutter contre les recours abusifs, ou du moins d’optimiser leur usage par une accélération des procédures, l’ancien Président de Section au Conseil d’Etat, Daniel Labetoulle, épaulé par un groupe de travail a mis en exergue dans son rapport intitulé : Construction et droit au recours : Pour un meilleur équilibre », sept propositions. Afin d’accélérer la construction de logements, le Gouvernement entend bien s‘appuyer sur cette initiative, entre autres de:
- Restreindre la possibilité de recours pour les personnes affectées,
- Agir sur la longueur des procédures (diminuer l’engorgement des tribunaux administratifs),
- Obliger la déclaration d’impôts des transactions reçues (transparence).
Le projet a été discuté au Parlement le 21 mai et adopté par le Sénat le 29 mai 2013. Il devrait permettre au Ministère de légiférer par Ordonnance afin de permettre aux premières mesures d’entrer en vigueur à l’automne 2013.
Et l’ADIHBH-V dans cette aventure juridique?
Notre Association lutte depuis 2004 contre un projet urbain pharaonique sur le quartier des Bas-Heurts, de la commune de Noisy-le-Grand (93). Depuis cette date, nous avons déposé de nombreux recours contentieux contre les documents d’urbanismes, et systématiquement la ville fut condamnée par la Justice Administrative, soit pour abus de pouvoir ou insuffisances dans les dossiers réglementaires.
Pour mémoire, car cela nous fait toujours plaisir de le rappeler :
- En novembre 2006, le TGI de Bobigny condamne la SOCAREN (SEM Municipale) pour démolition totalement arbitraire ou fantaisiste des pavillons,
- En avril 2008, le Tribunal Administratif de Cergy Pontoise annule la ZAC dite du « Clos aux Biches », sur les Bas-Heurts,
- En juillet 2010, la Cour Administrative d’Appel de Versailles, rejette en appel la requête de la ville de Noisy-le-Grand, sur la ZAC du « Clos aux Biches »,
- En juin 2009, le Tribunal Administratif de Montreuil annule le PLU de la ville de Noisy-le-Grand,
- En juin 2011, le Tribunal Administratif de Montreuil annule des délibérations relatives à des avenants de la Convention d’Aménagement entre la ville et la SOCAREN .
Ainsi, tous les recours contentieux de l’ADIHBH-V ne furent jamais jugés illégitimes, et encore moins « mafieux », « abusif », ou « malveillants ». Les maigrelettes indemnités que notre Association a pu recevoir de la commune pour ses très nombreuses condamnations, ne relevaient que des dépens, du Code de la Justice Administrative ou du Code de Procédure Pénale. Ces sommes ne furent jamais juteuses, et dans tous les cas, très nettement inférieures à nos dépenses.
En conclusion, rassurons Monsieur le Maire, Ordonnance ou pas, il y aura encore de nombreuses occasions pour déposer des recours contentieux légitimes, et donc, non « mafieux », à Noisy-le-Grand.
Enfin, si nous venons de relater l’actualité des recours mafieux dans le domaine des permis de construire, qui génère des escroqueries récurrentes dans l’immobilier, l’ADIHBH-V souhaiterait que le Gouvernement, s’il veut vraiment procéder à un véritable « choc » de moralisation de la vie publique, légifère aussi un jour, dans le cadre des « recours abusifs pour préemptions » des municipalités, des « recours pour abus de pouvoir » des Maires, ou encore pour des excès de pouvoir dans le cadre de « plaintes en citation directe » contre de simples citoyens réfractaires devant la Justice Correctionnelle, terrains de jeux de nombreux élus, de Gauche ou de Droite d’ailleurs, avec l’argent des contribuables.
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Contribution bibliographique :
- Le Moniteur.fr, 21/05/2013, TB : Sept propositions pour encadre les recours contentieux,
- La Loi Duflot.fr, 07/05 et 24/05/2013, Sébastien Pierre : Qu’est-ce qu’un recours abusif, Sept mesures contre les recours abusifs,
- Les Echos.fr, 13/05/2013, David Guillot : Vers un « choc » de moralisation contre les recours mafieux,
- Localtis.info, 17/05/2013, Jean Noêl Escudié : Le rapport Laboutelle.
