LE SERVICE PUBLIC

DE L'EAU

Le Président du Conseil Général de Seine-Saint-Denis s'est rendu à la Direction Départementale de l'Eau et de l'Assainissement de Rosny-sous-Bois, puis à Noisy-le-Grand dans le quartier du Clos-Saint-Vincent, sur une opération d'aménagement mettant en œuvre des techniques innovantes de maîtrise des eaux pluviales.

Il a souhaité, à cette occasion, réaffirmer la pertinence de l'échelon départemental pour les missions de service public liées à l'eau ; le transport des eaux usées et pluviales vers les réseaux interdépartementaux et le milieu naturel, la lutte contre la pollution de l'eau, la lutte contre les inondations, le partage des savoir faire, la sensibilisation des usagers.

La ZAC du CLOS SAINT VINCENT à NOISY LE GRAND:

« L'eau pluviale, élément structurant

des espaces publics d'un quartier ».

 

-          un espace vert partiellement inondable, le jardin des artistes,

-          un mail piéton intégrant sur ses bandes plantées latérales des zones de stockage,

-          une placette partiellement et temporairement inondable,

Les espaces inondables sont multifonctionnels : promenade, détente, lieu de rencontre. Ils ne provoquent pas de rupture urbaine dans les espaces qu'ils occupent

L'eau pluviale en Seine Saint Denis :

une approche hydraulique

En se développant, l'urbanisation modifie les écoulements et empêche l'infiltration naturelle de l'eau dans les sols. Le débordement des réseaux saturés par l'extension de la ville crée des inondations. De surcroit, la Seine-Saint-Denis a toujours été un département particulièrement exposé aux inondations, du fait de l'absence de relief et de l'éloignement des exutoires naturels tels que la Seine et la Marne.

C'est à ce double défi d'urbanisation et de vulnérabilité aux fortes pluies qu'il faut répondre. Face à cette situation, le département de Seine-Saint-Denis a engagé une série d'actions visant à maîtriser les inondations.

1-     on s'est attaché à développer la construction de gros bassins de rétentions, enterrés ou à ciel ouvert, servant à délester le réseau en cas de fortes pluies,

2-     a été mise en place la gestion automatisée en temps réel du réseau, afin d'optimiser son efficacité lors de fortes pluies.

L'eau pluviale, ressource à partager dans la ville

La décantation et le piégeage des polluants au travers de massifs filtrants sont deux principes de traitements innovants et adaptés à la pollution des eaux pluviales et qui offrent un meilleur rendement épuratoire. Ces techniques créent du paysage et de l'esthétique dans l'espace urbain.

La décantation et le piégeage des polluants au travers de massifs filtrants (infiltration dans le sol) sont deux principes de traitements innovants

Certains usages tels que l'arrosage, le lavage des véhicules ou encore les chasses d'eau, ne nécessitent pas une eau de très bonne qualité. Le recyclage des eaux pluviales constitue alors une bonne alternative. Le simple bac de récupération disposé sous la gouttière d'eau pluviale constitue une ressource disponible et moins coûteuse.

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Contribution bibliographique :

-          Journal L'Itinérant, n° 741 février 2009. Avec l'aimable autorisation du Directeur de la Publication.

-          http://perso.orange.fr/biefs.dupilat  Association des biefs du Pilat

-          http://www.passionbassin.com 

NOS ANCETRES,

LES MEROVINGIENS

DU MASTRAITS,

A NOISY-LE-GRAND

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A quelques centaines de mètres du Quartier des Bas Heurts, une importante nécropole des époques mérovingienne (486-751) et carolingienne est en cours de fouilles par les archéologues de l'Institut National de Recherches Archéologiques Préventives (INRAP), avant d'être détruite pour laisser la place à deux immeubles et à son parking....

Les travaux sont visibles (*), jusqu' à mi-avril 2009, au 4 rue des Mastraits, près de la rue du Docteur Sureau. Cette fouille concerne de 300 à 400 sépultures complètes. Les sépultures mérovingiennes sont caractérisées par leurs sarcophages en plâtre et le positionnement des squelettes, têtes relevées, leurs visages regardant vers l'Est.

Ce site était connu par les spécialistes et relaté précisément par Adrien MENTIENNE, dans son histoire de Noisy le Grand, qui a été réédité il y a peu de temps en 300 exemplaires ...

Toute notre Région et Noisy-le-Grand en particulier, était un territoire privilégié de chasse de nos Rois Mérovingiens, quelques uns y perdirent la vie... Adrien Mentienne (**) relate « que le fils du roi Chilpéric y fut assassiné au retour d'une chasse à l'instigation de Frédégonde, sa belle-mère, et que son corps fut inhumé au pied du mur d'une chapelle qui était construite en ce lieu... ».

Cette citation, issue des écrits de Grégoire de Tours, est remise en cause par les Historiens du XX° siècle...

Elle fait partie de la « belle histoire de France» qui peut toujours être contestée....

Guy Leclancher

Membre de l'ADIHBH-V

Rappelons-nous que le permis de construire qui a été délivré par le maire, n'était pas destiné à l'édification d'un musée Gallo Romain, mais à la construction  de deux immeubles. Au fait, combien de logements sociaux dans ces immeubles ?

L'histoire continuera, mais cela ne sera pas la même... Dans 20 siècles, l'INRAP ne parlera plus de plâtre. Il découvrira des parpaings, mais attention... des parpaings HQE !!!

(*) Depuis le mois de février 2009, les enfants des établissements scolaires peuvent visiter la nécropole. Des visites pédagogiques sont organisées par le Conseil Général et la ville de Noisy le Grand, nous ne pouvons que nous en réjouir. Actuellement tous les mercredis de 15h à 16h30 jusqu'à mi-avril 2009. Une fois les fouilles terminées et les squelettes exhumés, les entrepreneurs reprendrons possession du site afin des terminer les travaux.

(**) Adrien Mentienne : Ancien maire de Bry-sur-Marne, membre de la Société de l'histoire de Paris et de l'Ile-de-France. Rédige plusieurs ouvrages, dont l'Histoire de Noisy-le-Grand, éditions : Le livre d'histoire. En vente à la librairie du Centre Ville, av Aristide Briand, Noisy-le-Grand (93).

LE CITOYEN,

FACE A LA COMMUNE

QUI PREEMPTE

VOTRE  BIEN IMMOBILIER.

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.... « J'ai mis en vente un pavillon de banlieue, suite au décès de ma mère, pour lequel un promoteur m'a proposé 630 000 €. Nous avons signé un compromis de vente et l'acte de vente définitif devait être conclu. Or je viens d'être informé par la commune le dernier jour du délai imparti, que cette dernière exerce son Droit de Préemption sur ce bien, afin de réaliser un équipement collectif. Le prix d'achat proposé par la commune est de 441 000 €, soit 30 % de moins que ce que j'avais obtenu, ce qui remet sérieusement en cause le financement d'un autre bien immobilier. Vu mon âge, les prêts relais sont hors de prix, en supposant que mon dossier médical puisse encore me permettre de l'obtenir. Quant à l'acheteur, qui pensait que cette ville était la ville de ses rêves, il est évidement furieux »...

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Toute commune dotée d'un PLU peut instaurer un Droit de Préemption Urbain (DPU) sur tout ou partie de son territoire. La commune peut ainsi, lorsqu'un bien immobilier est mis en vente, se substituer dans un but d'Intérêt général.

Le DPU peut être simple. Il exclut alors les immeubles bâtis depuis moins de 10 ans, et les locaux situés dans un immeuble dont le règlement de copropriété est établi depuis plus de 10 ans à la date de la vente. Sur certain quartier il peut être renforcé, et concerne alors tous les biens immobiliers. Il convient d'indiquer qu'aujourd'hui à Noisy le Grand, le DPU « simple » est institué sur l'ensemble des zones urbaines et à urbaniser. Toutefois, est institué également un DPU « renforcé » sur les secteurs : Mont d'Est, Pavé Neuf et sur l'Îlot délimité par l'Avenue Emile Cossonneau, la rue du Docteur Jean Vaquier, la rue des Anciens Combattants d'Afrique du Nord et la place Galliéni.

Afin que la commune puisse faire jouer son droit en cas de vente d'un bien immobilier situé dans le périmètre de préemption, la loi oblige le vendeur, l'agent immobilier ou le notaire ce qui est selon nous plus judicieux, à lui adresser une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA : formulaire téléchargeable sur www.service-public.fr), par lettre recommandée avec avis de réception. A ce moment là, l'avis de France Domaine doit être sollicité par la commune. Un Agent des Domaines viendra visiter sommairement votre bien et remettra un prix d'acquisition à la commune sous un mois. L'information est opaque, l'indicateur du prix SPDHO / € /m² est spécifique, le préempté n'est jamais informé du montant.

A compter de la réception de la DIA, la commune a 2 mois pour exercer le DPU. Si, à l'issue de ce délai, la commune n'a pas réagi, la vente peut se réaliser aux conditions indiquées dans la DIA.

Ici, plusieurs cas de figures peuvent se présenter :

-          La commune préempte au prix mentionné dans la DIA :

Cette démarche suffit à réaliser la vente entre vous et la commune, c'est la vente parfaite. La commune a 3 mois pour signer l'acte définitif de vente. Le paiement doit vous être versé dans les 6 mois, faute de quoi vous pouvez demander à la commune de vous rétrocéder le bien. L'acquéreur initial est évincé sans indemnité, l'agent immobilier ne peut prétendre à sa commission.

-          La commune préempte à un prix inférieur à celui de la DIA :

Si vous acceptez le prix proposé, le dossier est clos.

Si vous refusez de vendre, vous pouvez l'indiquer expressément à la commune, ou en vous abstenant de répondre dans les 2 mois, le dossier est clos.

Toutefois vous disposez d'un délai de 2 mois pour tenter de négocier. Si vous refusez le nouveau prix de vente, alors que vous manifestez toujours votre intention de vendre, la commune saisit dans les 15 jours le Juge des Expropriations, pour faire fixer le prix de votre bien immobilier. Si la commune ne réagit pas dans les 15 jours, elle renonce donc tacitement à préempter et vous pourrez vendre aux conditions de la DIA. Le dossier est clos.

-          La phase judiciaire :

Dans les 15 jours suivant votre refus du prix proposé par la commune, celle-ci saisi le Juge des Expropriations du Tribunal de Grande Instance de Bobigny. Ce dernier viendra expertiser votre bien  et en vertu du Code de l'Expropriation et compte tenu de la jurisprudence, il y a alors de bonnes chances pour que le prix ainsi fixé soit supérieur à l'offre de la commune.

Une fois que le Juge a rendu sa décision, vous ou la commune avez 15 jours pour faire appel devant la Cour d'Appel de Versailles

FRANCE DOMAINE, C'EST QUI, C'EST QUOI ?

France Domaine est un service à compétence nationale du Ministère du Budget, des Comptes Publics et de la Fonction Publique. Ce service est chargé de l'acquisition, la gestion et la cession des biens domaniaux, l'établissement de l'assiette et le contrôle des redevances domaniales, et le recouvrement des produits domaniaux de toute nature.

Concrètement, le service des domaines a pour mission d'évaluer et vendre les biens, mobiliers et immobiliers appartenant au domaine public ou privé des personnes publiques et dont celles-ci ont décidé la cession.

France Domaine dispose d'une représentation locale dans chaque département. Pour la Seine Saint Denis elle se situe à Noisy le Sec.

PREEMPTES, OSEZ RECLAMER LE JUSTE PRIX DE VOTRE BIEN !!!...

L'offre amiable est souvent inférieure à la valeur réelle du bien sur le marché. L'indemnité que propose le Préempteur ou l'Expropriant est déterminée initialement par les Agents des Domaines, dépendant de la Direction Générale des Impôts (DGI). L'avis du service des domaines est un avis simple. Soucieux d'économiser les deniers de la puissance publique, ils estiment souvent le bien préempté (ou exproprié) très en dessous de sa valeur en cours sur le marché immobilier. Mais attention ce n'est pas une généralité, parfois c'est la commune qui prend l'initiative de vous faire des propositions très inférieures aux domaines (relire les conclusions du Commissaire Enquêteur, lors le l'Enquête Publique sur la modification du PLU de Noisy le Grand).  Comme toutes ces opérations sont opaques, pendant la période des négociations amiables il est relativement tentant pour une commune de vouloir faire passer les Agents des Domaines pour de « vilains petits canards ».

Toutefois, il peut y avoir parfois des propositions communales de prix supérieures à celle des domaines. C'est par exemple le cas lorsque la commune attaque une nouvelle opération immobilière sur un quartier, afin de lancer le processus de déstabilisation de la population du secteur. Après les premières acquisitions à l'amiable, très rapidement des permis de démolitions seront signés par le Maire, et ces pavillons seront démolis, Cela créera des lacunes sur le quartier, et ainsi accentuera le  traumatisme  des résidents, c'est une stratégie communément pratiquée !!!...

Finalement, pour obtenir l'indemnité « juste et équitable » prévue en cas de préemption (ou d'expropriation), n'acceptez jamais sans discuter les offres amiables de la commune. Le seul moyen d'y parvenir est souvent de saisir le Juge des Expropriations. Dans ce cas, un bon jugement peut être préférable à un mauvais arrangement.

Comme vous avez du mal à déterminer objectivement la valeur de votre bien, vous devez vous faire assister. Soit par plusieurs agences immobilières, mais très souvent les prix divergent de 20 à 30% et nous ne sommes pas certains que les juges raffolent de cette méthodologie. Soit par des officines privées qui ne manquerons pas de vous solliciter et qui vivent de ce type de commerce ; elles se rémunéreront en prenant 20% du supplément de prix qu'elles vous feront obtenir par rapport à la proposition initiale de la commune. Il en sera de même si vous faites appel au Syndicat National de Défense des Expropriés.

Pour mettre toutes les chances de votre côté faites-vous assister par un Avocat spécialisé de l'expropriation (bien qu'un Avocat ne soit pas obligatoire). Il démontrera à l'aide d'un mémoire bien argumenté que le prix proposé par la commune est trop faible, en répondant point par point aux arguments du préempteur (ou de l'expropriant) et du Commissaire du Gouvernement. Cet Avocat pourra s'appuyer sur une expertise indépendante réalisée par un Expert immobilier agrée auprès du « Tribunal de Grande Instance de Bobigny » et de la « Cour d'Appel de Versailles ». Cela aura un coût, mais c'est admissible compte tenu de l'enjeu (*). De plus ce dernier aura accès au fichier qui recense l'ensemble des transactions immobilières de biens similaires de ces dernières années, soit chez les notaires, soit aux hypothèques du département. Par ailleurs, les honoraires d'Avocat présentent l'avantage de pouvoir être mis en tout ou partie à la charge du préempteur, par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Dans ce cas de figure, notre retour d'expérience à Noisy-le-Grand montre que le Juge des Expropriations accorde 15 à 30% de plus que la commune. Parfois même beaucoup plus comme ce fut le cas pour les expropriés de l'Ilot Mairie en 2005, où les indemnités furent relevées jusqu'à 70% et confirmées devant la cour d'Appel de Versailles. Ce n'est pas rien, mais quel combat pour ces familles !!!...

En outre, l'indemnité accordée par le Juge des Expropriations peut être assortie d'une indemnité dite de « réemploi », correspondant aux frais engagés par les préemptés (ou l'expropriés) pour qu'ils puissent s'établir dans la même situation, par exemple les frais d'agence et de notaire correspondant à l'achat d'un nouveau bien. Une indemnité spécifique de déménagement peut aussi être accordée, au vu d'un devis. Le préjudice moral n'est jamais retenu, ce qui est dommageable, car le traumatisme est bien réel.

Enfin, signalons qu'en acceptant trop facilement une offre amiable de la commune, sans faire appel au Juge des Expropriations, le préempté risque non seulement de se léser lui-même, mais aussi ses voisins du quartier en les empêchant ultérieurement d'obtenir davantage en justice. C'est le cas très fréquent lors des successions de personnes âgées, puisque les ayants droits sont bien souvent éloignés, ne sont pas impliqués dans la vie du quartier, et souhaitent récupérer rapidement quelque somme d'argent. C'est un vrai sujet de préoccupation pour l'ADIHBH-V !

(*) Peut être pris en charge par votre « Assurance Protection Juridique ». Vous devez obligatoirement en souscrire une.

LE JUSTE PRIX DE VOTRE BIEN IMMOBILIER, C'EST QUOI ?

En aucun cas, lorsque vous résidez sur le quartier des Bas Heurts à Noisy-le-Grand, ce n'est l'indemnité qui vous permettra de vous reloger à 40 km de Paris, ou en province, même si c'est votre choix.

Le juste prix de votre bien immobilier doit tenir compte de votre environnement, c'est celui qui vous permettra de vous reloger dans la même situation. Dans le cas présent : dans un pavillon identique avec votre bout de jardin, vos pommiers en espaliers et votre massif de rhododendrons, à 16 km de Paris, à 700 m de deux stations de RER (Bry sur Marne et Noisy Mont d'Est), à 700 m de l'autoroute A4, à 300 m d'un Groupe Scolaire Primaire, à 500 m d'un Collège, à 700 m d'un Lycée, à 700 m d'un Centre Commercial et de Superettes, à 1000 m des bords de Marne.

COMMUNICATION DE L'AVIS DE FRANCE DOMAINE.

L'avis donné par le service des domaines en application de l'art R.213-21 du Code de l'Urbanisme constitue un document administratif au sens de la Loi n°78-753 du 17 juillet 1978 modifiée. Cet avis est donc en principe communicable, sauf lorsque la commune est dans la phase de négociation. S'agissant de la communication d'un avis établi à la demande d'une commune, il n'appartient pas au service des domaines de se prononcer sur l'opportunité de communiquer ce document, dont il a perdu la libre disposition à compter de sa transmission. Dans ces conditions, si le vendeur veut connaître l'évaluation domaniale, il lui appartient de la demander à la commune.

Le bilan des acquisitions et des cessions immobilières permet au Conseil Municipal de porter une appréciation sur la politique immobilière menée par la commune, et ainsi assurer l'information de la population (lire en complément : Code Général des Collectivités Territoriales : Cessions et Acquisitions)

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Contribution Bibliographique :

-          Code Général des Collectivités Territoriales,

-          Le MONITEUR : 12 avril 1996,

-          Le Particulier : septembre 2002, n° 957, Laurence BARNIER,

-          Le Particulier : juillet-août 2006, n° 1003, Chantal MASSON.

LE CITOYEN FACE
AUX ABUS DE POUVOIR

Il s'agit ici de retracer le colloque organisé le 02 juin 2007, sous l'égide de l'Université Paris Panthéon Sorbonne et d'Antic (*).

Ce colloque abordait un thème peu traité et pourtant capital mettant en question les fondements même de la démocratie, à savoir : le citoyen face aux abus de pouvoir des politiques.

L'ambition du colloque était de s'interroger concrètement sur les mécanismes qui peuvent conduire certains représentants du peuple à bafouer les droits des citoyens, ou à se retourner contre eux. Un autre axe des interventions proposait des pistes de réflexion sur les mécanismes de contre-pouvoir, les leviers de contrôle qui permettent aux citoyens de résister contre les abus de pouvoir en tout genre.

Sous la direction de François AMELI, les actes de ce colloque sont publiés aux Editions LE MANUSCRIT www.manuscrit.com. Nous y apprenons que si le pouvoir se délègue, la vigilance elle, ne devrait jamais se déléguer. A la responsabilité des politiques répondrait donc le devoir du citoyen, qui est d'obéir à la loi tout en exerçant une surveillance et un contrôle continus des pouvoirs (ce que nous appelons à l'ADIHBH-V, faire son métier de citoyen).

Or, dans les faits, quels sont les mécanismes de contre-pouvoir, les leviers de contrôle qui permettent aux citoyens de résister contre les abus de pouvoirs en tout genre, et notamment de la part de ceux qui ont pour devoir de les représenter ou de les administrer ? Donc, face aux lenteurs et imperfections de la justice dont savent jouer les politiques peu scrupuleux, jusqu'à quel point le « quatrième pouvoir », celui des médias, peut-il être envisagé comme un recours ? Aujourd'hui, que peut-on attendre du « cinquième pouvoir », celui de la «  blogosphère », ou encore de la constitution de « jurys de citoyens » chargés d'évaluer l'action publique ?

La lecture de cet ouvrage permettra à chaque citoyen de se faire son opinion au travers de nombreux constats et témoignages. Ici, nous reprendrons seulement quelques éléments de la synthèse du colloque, afin de retenir les points essentiels.

En premier lieu, cela concerne les moyens utilisés pour commettre des abus de droit. Christophe Grébert, célèbre blogueur du  Web Citoyen et journaliste à la radio RFM, a bien montré comment l'abus de pouvoir s'accompagne de l'utilisation d'argent public pour poursuivre des fins personnelles : fabrication de tracts diffamatoires, utilisation des marchés publics avec phénomène de corruption, procédés d'atteinte à la réputation à travers des plaintes, des menaces,...

En deuxième lieu, le Professeur Alexandre Dorma nous indique que les pouvoirs locaux s'instrumentalisent pour perdurer et jouent sur des phénomènes de clientélisme. Sur ce point, la disposition des services municipaux joue un rôle très important pour soutenir l'action des maires. Les maires disposent de pouvoirs considérables : exécutifs du Conseil Municipal, principaux employeurs de la ville, présidents de droit de l'Office des HLM, ils attribuent les logements, président le bureau d'aide sociale et attribuent les secours sociaux. Ils ont l'autorité de la Police Municipale, tiennent l'Etat Civil, délivrent les Permis de Construire et décident des inscriptions dans les écoles... Donc, nous aurions bien institutionnellement une concentration des pouvoirs chez les maires qui, au plan local, pourrait poser problème si l'un d'eux sortait du cadre légal.

En troisième lieu, Yannick Noah rappelle dans un film  que les citoyens sont à la fois lâches et résistants. D'autres appellent ce phénomène la délégation de confiance. Quant nous avons élu quelqu'un, il se produirait un transfert de confiance. Forcement bien élu, pense-t-on,  puisque issu du suffrage universel, aussi nous peinons à le considérer comme un fraudeur potentiel à la loi. En fait, et c'est une grave erreur, les mécanismes de contrôle des élus ne sont malheureusement pas naturels.

Enfin, nous lirons toute une série de conclusions relatives aux remèdes ou aux éventuelles  solutions:

-       encourager les médias à aller regarder de plus près,

-       développer le référendum d'initiative populaire sur les sujets locaux,

-       introduire davantage de proportionnelle dans les Conseils Municipaux,

-       limiter le cumul des mandats,

-       déprofessionnaliser les mandats locaux, limiter les durées pour qu'ils ne soient pas conçus comme une carrière,

-       procéder à l'évaluation régulière des élus,

Pour terminer, si nous vivons une période où nous assistons à la fois à  l'avancée des droits, nous relevons en même temps des reculs du droit qui peuvent nous paraître insupportables et de plus en plus inadmissibles. Dans ce cas, il faut naturellement évoquer le rôle des nouvelles technologies, par exemple la vidéosurveillance. C'est un enjeu nouveau dans nos sociétés démocratiques où les détendeurs du pouvoir bénéficient d'une concentration accrue de moyens et peuvent utiliser ces technologies à des fins personnelles. Technologies qui sont encore des zones de non droit, notamment sur internet.

(*) : Chronique rédigée avec l'aimable autorisation de Monsieur François AMELI.

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Biographie des intervenants au colloque :

-       François AMELI : Docteur en Droit, Avocat à la Cour, Professeur à Sciences Po Paris, Maître de Conférence : Université Panthéon Sorbonne,

-        Christian CHARRIERE-BOURNAZEL : Bâtonnier à l'Ordre des Avocats de Paris,

-        Alexandre DORNA : Professeur de Psychologie sociale et Politique, Université de CAEN,

-        Christophe GREBERT : Blogueur et Journaliste à RFM,

-        Serge PORTELLI : Magistrat et Vice - Président du TGI de Paris,

-        Pierre RANCE : Journaliste et Chroniqueur Judiciaire à Europe 1,

-        Frédéric ROLLIN :Professeur de Droit Public à l'Université de Paris X Nanterre,

-        Jasna STARK : Avocate au Barreau de Paris,

-        Séverine TESSIER : Ancienne Conseillère Municipale Socialiste de Clichy (92)

-        Frédéric TIBERGHIEN : Conseiller d'Etat.